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CONSTRU
CHEMICAL
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e componentes, devendo atender àNBR 15575-1; os rela-
tórios das verificações, constando comparativos entre as
metas previstas versus metas efetivas tanto físicas como
financeiras; os relatóriosdasverificaçõesconstandoasnão
conformidades encontradas; os relatórios das verificações
sobre as ações corretivas e preventivas; as solicitações e
reclamações dos usuários; os registros das lições aprendi-
das; a rastreabilidadedos serviços; as restrições climáticas
eambientais; aescaladeprioridades entreosdiversos ser-
viços; e aprevisãofinanceira.
O programa deve pelomenos conter uma sistematiza-
çãoou estrutura que contemple: a designaçãodo sistema,
equandoaplicável aoselementosecomponentes; adescri-
ção da atividade; a periodicidade em função de cada sis-
tema, e quando aplicável aos elementos e componentes; a
identificação do responsável; a documentação referencial
e formas de comprovação; eo custo.
Aperiodicidadeévariável em funçãodecada sistema, e
quando aplicável aos elementos e componentes. OAnexo
A contémmodelo de indicações de séries temporais para
aperiodicidade.
Esta norma apresenta modelos de sistematização das
atividades de manutenção a serem realizadas, e que são
normalmentecitadasnoManual doProprietárioenoMa-
nual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, aten-
dendo à NBR 14037. Os modelos descritos em 4.3.4 de-
vem ser adaptados para cada edificação.OAnexoAdesta
norma apresenta exemplos de modelos – não restritivos
–para a elaboraçãodoprograma demanutençãopreven-
tiva, a saber: emA.2.1Periodicidadedas verificações para
o primeiro ano; emA.2.2 Periodicidades das verificações
bianual, trienal e quinquenal; emA.2.3 Periodicidades a
serem estabelecidas conformeo empreendimento, e espe-
cificadapelo fabricantedo sistemaoudo subsistema.
Importante que o sistema demanutençãodeve possuir
mecanismos capazes de prever os recursos financeiros
necessários para a realizaçãodos serviços demanutenção
em período futuro definido. As previsões orçamentárias
devem incluir uma reserva de recursos destinada à reali-
zaçãode serviços demanutenção corretiva.
As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de
modo a assimilar uma margem de erro em estimativas
físicas, de custos e de índices inflacionários. Devem ser
elaboradas considerando: as condições dos sistemas, dos
subsistemas, dos elementos e dos componentes da edifi-
cação, demonstradas no relatório de verificação e nas so-
licitações dos usuários; os riscos decorrentes da não rea-
lizaçãodos serviços demanutençãonoprazoprevisto; os
recursos disponíveis; e a urgência, a gravidade e idade da
edificação, principalmente quando envolvem risco, saúde
e segurança. Tambémdevem expressar claramente a rela-
ção custo ebenefíciodos serviçosdemanutenção, e cons-
tar emataasdeliberações sobrea realizaçãoounãodestas
intervenções.
A documentação do sistema de gestão damanutenção
deve incluir: manual de operação, uso emanutenção das
edificações conforme NBR 14037 e manual dos fornece-
dores dos equipamentos; o programa da manutenção; o
planejamentodamanutenção contendooprevisto eo efe-
tivo, tantodopontode vista cronológicoquantofinancei-
ro; os contratos firmados; omapa de cotação dos preços
dos serviços; as normas técnicas, catálogos, manuais dos
projetos, desenhos, procedimentos executivos dos servi-
çosdemanutenção epropostas técnicas; o relatóriodeve-
rificação; o diário de obra; os documentos mencionados
noAnexoAdaNBR14037, emquedevem constar aqua-
lificaçãodo responsável e os comprovantes da renovação;
os registrosde serviçosdemanutenção realizados requeri-
dospor estanorma–conformeAnexoB;eaatadas reuni-
ões do condomínio emque assuntos afetos àmanutenção
constaremdaordemdodiaouda agenda.
Os registros devem sermantidos legíveis e disponíveis
para prover evidências da efetiva implementação do pro-
grama demanutenção, do planejamento, das verificações
e da efetiva comprovaçãoda realizaçãodasmanutenções.
Recomenda-se que para cada registro haja local em que
deve constar: a sua identificação; as funções responsáveis
pela coletadosdados que compõeo registro; o estabeleci-
mento da forma de arquivamento do registro; e o estabe-
lecimento do período de tempo pelo qual o registro deve
ficar armazenado assegurando sua integridade. O condo-
míniodevedispor deumfluxo, escrito e aprovado, dedo-
cumentação.
Enfim, a atividade demanutençãodepende da atuação
de equipes multidisciplinares, de profissionais devida-
mente habilitados, de acordo com a atribuição técnica de
cada um. Além da atribuição conferida pela habilitação
doprofissional, é essencial que este desempenhe sua pro-
fissãonos limites de sua capacidadepessoal de realização,
comoopróprioCódigodeÉticaProfissional nos alerta.
Emumconceitomais amplo, amanutençãodeixade ser
vista em cada atividade prestada, mas como um conjunto
de conhecimentos, que dependem de um gerenciamento
comqualidade.Alémdevoltadoàconservaçãodoambien-
te construído, o processo de manutenção das edificações
também deve ser flexível, dinâmico e proativo, acompa-
nhandoaevoluçãoconstantedasnecessidadesdosusuários
e prevenindo futurasmudanças. Isto porque os interesses,
vontades easpiraçõesdaquelesqueutilizamoespaçocons-
truído alteram-se comopassar do tempo, incorporandoo
desenvolvimento tecnológico e social, com a tendência de
crescentes exigênciasdequalidadeambiental.
* Mauricio Ferraz de Paiva é engenheiro eletricista, es-
pecialista em desenvolvimento em sistemas, presidente do
Instituto Tecnológico de Estudos para a Normalização e
Avaliação deConformidade (Itenac) e presidente daTarget
Engenharia eConsultoria -
