REVISTA
CONSTRU
CHEMICAL
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artigo
O fomentoaomercado imobiliárioatravésdas
mudançasda lei
*DanieleAkamine
Aevoluçãodas leisampliaoportunidadesnosetor
Nos últimos 10 anos houve uma verdadeira revolução
nomercado imobiliário. O seu crescimento é frutoda re-
moçãoquase completadeobstáculos, e a sustentabilidade
desta evolução é proporcionada pelo equilíbrio macroe-
conômico e pelo aperfeiçoamento dos mecanismos re-
gulatórios recentemente aprovados. As leis brasileiras de
proteção aos interesses de tomadores e fornecedores de
crédito, atébempouco tempoatrás, impediamaexpansão
domercado, uma vez que a falta de segurança legal fazia
aumentar as taxas de juros e exigia garantias reais extra-
ordinárias.
Diante desta realidade foi promulgada a Lei 9.514/97,
que permitiu a utilização da alienação fiduciária como
garantia nos negócios imobiliários, para assim imprimir
eficácia e rapidez nos processos de recuperação dos cré-
ditos. Porém essa não foi a única forma de proteção. Para
melhor atender aomercado, criou-se a Sociedade dePro-
pósitoEspecífico (SPE), oPatrimôniodeAfetação e o ca-
dastropositivo.
ALei 11.079/2004, que instituiuo regimedasParcerias
Público-PrivadacontribuiparaoavançodoSPE,quenada
mais é que uma empresa criada para um fim específico.
Quando se constitui uma, cria-se um instrumento que
permite a segregaçãodos ativos, oferecendo, dessa forma,
maior transparência e segurança aos investidores. Ainda
em2014, foi promulgadaaLei 10.9031/2004, que instituiu
o Patrimônio de Afetação. Afetar um empreendimento
significa segregá-lodopatrimônio geral da empresa. Esse
patrimônio passa a ter personalidade jurídica indepen-
dente dos demais, bem como novo regime tributário e
contábil, sendo esseúltimoopcional.
Vale lembrarqueumempreendimentopode terasduas
figuras – SPE ePatrimôniodeAfetação - a adoçãode um
mecanismo não excluí o outro, ou seja, omesmo empre-
endimentopode ser duplamente garantido, vistoque am-
bos agregam segurança ao comprador. A diferença entre
eles só aparecerá em situações extremas, como no caso
deuma falência, vistoquenestahipóteseoPatrimôniode
Afetaçãonão integra amassa falida.
Outra lei importante que veio impulsionar omercado
imobiliário foi aLei 12.414/2011, quecriouocadastropo-
sitivo, que nada mais é que um arquivo de informações
comportamentais que evidenciam as características do
bom pagador, possibilitando-lhe o acesso ao crédito de
formamaiságil, simples eaumcustomenor.Atéoadven-
to do cadastro positivo, a legislação brasileira se ocupa-
va somente com a anotação da análise e da circulação de
informações de cunho negativo, ou seja, que retratam os
compromissos assumidos e não cumpridos pelos cadas-
trados, logo, não se geravanenhumprivilégioparaobom
pagador.
Embora o custo do capital seja diretamente propor-
cional à inadimplência, deve-se considerar um universo
maior, composto não apenas por informações de cunho
negativo, mas também pelos compromissos assumidos e
pontualmente adimplidospelo cadastrado.Com esta aná-
lisemaisamplaépossível individualizarocustodocapital,
aplicando, assim, taxas de juros condizentes com o risco
daoperação. Apesar dos avanços dos últimos anos,muito
ainda pode ser feito para garantir a segurança das ope-
rações e, consequentemente, diminuir o custodo crédito.
O Princípio da Concentração na matrícula seria um
passo importante, pois nenhum fato jurígeno ou ato ju-
rídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou
àsmutações subjetivasficariam indiferentesà inscriçãona
matrícula. Se o registro imobiliário constitui-se no único
mecanismoconfiável paranoticiar-seàcomunidadeoque
lhe pode ser oponível, mister que omesmo seja comple-
to, ágil, seguro e universal, similar a uma Encíclica Papal:
“Urbi etOrbi”
Independentementedoque falta ser feito, énotórioque
se caminhou a passos largos nos últimos anos. Nunca até
então,nanossahistória, tanto se fezpelo setor imobiliário.
Esperamosqueesses avanços contribuamparadiminuiro
nossodéficit habitacional.
* Daniele Akamine é bacharelada em Direito, pós-
-graduada emDireitoCivil, Direito Penal e Processo Pe-
nal,MBA emEconomia da Construção e Financiamento
Imobiliário, técnica emContabilidade e sócia diretora da
Akamines Negócios Imobiliários Ltda
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